Całkowity koszt zakupu nieruchomości w Hiszpanii

Koszty kredytu hipotecznego, koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę, prowizja za otwarcie hipoteki, opłaty skarbowe i notarialne, a także podatki od kredytów hipotecznych i zysków kapitałowych – sprawdź, jakie koszty musisz ponieść w związku z kupnem nieruchomości w Hiszpanii. Wskazujemy, które koszty są obowiązkowe, a które możesz przerzucić na bank udzielający kredytu.

 

Koszty związane z zakupem domu lub apartamentu w Hiszpanii

Podatki, opłaty oraz koszty transakcyjne związane z zakupem nieruchomości mogą być różne zależnie od:

  • regionu Hiszpanii
  • zakupu nieruchomości z rynku wtórnego lub pierwotnego
  • źródeł finansowania zakupu (kredyt, gotówka itp.)

Zakup nieruchomości w Hiszpanii wiąże się z koniecznością poniesienia dodatkowych kosztów związanych z przeprowadzeniem samej transakcji oraz obsługą kredytu. Warto jednak wiedzieć, że nie wszystkie koszty związane z hipoteką muszą być ponoszone przez kupującego. Jeżeli więc jesteś na etapie wyboru najkorzystniejszej oferty kredytowej, sprawdź, jakie koszty związane są z samą transakcją zakupu. A także, które z tych kosztów będziesz musiał ponieść obowiązkowo, a których kosztów możesz uniknąć.

 

Kalkulacja przygotowana przez agenta nieruchomości
Skontaktuj się z agentem Tripinvest i zapytaj o realne koszty wybranej przez Ciebie nieruchomości w Hiszpanii

 

Jeżeli nie chcesz przepłacać, wybierz dobrą agencję nieruchomości. Nieuczciwe agencje mogą w trakcie procesu zakupu narzucać dodatkowe koszty. Jeśli chcesz uniknąć niespodzianek, wybierz współpracę z agencją Tripinvest. Realnie poinformujemy Cię o wysokości kosztów już na początku współpracy i nie zaskoczymy Cię dodatkowymi kosztami.  

 

koszy kupna nieruchomości w Hiszpanii na kredyt hipoteczny
Wydatki związane z zakupem nieruchomości w Hiszpanii

 

  1. Koszt wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę

Wycena nieruchomości musi zostać dokonana przez rzeczoznawcę, który został wyznaczony przez bank udzielający kredytu. Wykonanie wyceny przez rzeczoznawcę ma na celu sprawdzenie, czy staramy się o kredyt o właściwej wysokości, czy być może złożony wniosek kredytowy na poziomie 60/70% wartości nieruchomości przewyższa autentyczną wartość nieruchomości.

 

Ostateczna wartość kosztu zależy od rodzaju i wartości nieruchomości. Koszty rzeczoznawcy ponoszone są przez kupującego i wynoszą średnio od 300 do 600 euro.  

 

  1. Oprocentowanie kredytu bankowego

Banki i instytucje finansowe w Hiszpanii ustalają wartość kredytów w oparciu o zmienne stopy procentowe powiązane z roczną stopą procentową EURIBOR i powiększone o marżę. Banki mogą ustalać własny poziom marży, jednak ze względu na wysoką konkurencję, stawki zasadniczo kształtują się na podobnym poziomie.

 

  • Zmienna stopa procentowa kredytu hipotecznego

Wybierając kredyt ze zmienną stopą procentową, będziesz płacił odsetki na poziomie stopy procentowej EURIBOR plus marża dla instytucji udzielającej kredytu. W ostatnich latach stopa EURIBOR była ujemna, dlatego też banki chętnie udzielały kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu plus ok. 2-3% marży. Przykładowo na początku roku 2019 stopa EURIBOR kształtowała się na poziomie - 0,37%. Wówczas przy zmiennej stopie procentowej na poziomie 1,8% - 3% teoretycznie można zapłacić tylko 1,43%. Kredyty ze zmienną stopą procentową są popularne głównie wśród rodowitych Hiszpanów. Klienci spoza Hiszpanii najczęściej jednak decydują się na kredyt ze stałą stopą procentową, który gwarantuje im pełne bezpieczeństwo.

Największą korzyścią wyboru kredytu ze zmianą stopą procentową w Hiszpanii jest możliwość skorzystania z tańszych kredytów dzięki ujemnym stopom EURIBOR. Minusem jest fakt, że nie znasz stałej wartości oprocentowania kredytu, a w czasie wartość odsetek może wzrosnąć, co sprawi, że możesz spłacać dużo wyższą ratę kredytową, niż ta wyliczona w dniu zakupu nieruchomości.

 

  • Stała stopa procentowa kredytu hipotecznego

Jeżeli chciałbyś skorzystać z kredytu ze stałą stopą procentową, możesz wybrać kredyty o stałym oprocentowaniu średnio na poziomie 2,5 – 3,5%. Na niekorzyść kredytu hipotecznego ze stałą stopą procentową przemawia fakt, że obecne raty kredytu są nieco wyższe niż w przypadku kredytów oprocentowanych zmienną stopą. Jednak zaletą jest fakt, że znasz dokładną wartość rat kredytu przez cały okres jego spłaty.

 

Ze względu na niewielką różnicę rat kredytu przy stałych i zmiennych stopach kredytowych, zdecydowanie najbezpieczniejszą formą są kredyty o stałej stopie procentowej. Wybierając kredyt ze stałą stopą masz gwarancję wysokości raty kredytu, niezależnie od hiszpańskiej koniunktury. I to właśnie kredyty ze stałą stopą procentową są najpopularniejszym wyborem wśród klientów z Polski.

 

  1. Prowizja za otwarcie hipoteki (opening commision)

Zgodnie z hiszpańską ustawą o kredytach hipotecznych jest to prowizja, którą podmiot finansowy może pobierać w związku z udzieleniem kredytu hipotecznego. Przepisy prawa nie regulują wysokości tej prowizji. Jest ona najczęściej regulowana rynkowo. Wszystkie banki pobierają opłatę za założenie hipoteki, a wartość tej opłaty jest uzależniona od wysokości kredytu. Najczęściej jest to obciążenie na poziomie 0,5 – 3% kwoty kredytu.

 

  1. Inne prowizje bankowe

Zasadniczo katalog prowizji, które bank może narzucać na kredytobiorcę jest katalogiem zamkniętym, co oznacza, że banki nie mogą samodzielnie narzucać na kredytobiorcę dowolnej liczby prowizji. Przy zaciągnięciu kredytu, należy także zwrócić uwagę na następujące koszty:

  • Prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu – bank nie może zakazać wcześniejszej spłaty kredytu. Jeżeli zdecydujesz się spłacić kredyt przed terminem wskazanym w umowie kredytowej, bank ma prawo obciążyć Cię dodatkową prowizją. Wysokość prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu powinna być wskazana w umowie kredytowej
  • Prowizje wynikające z klauzul niezgodnych z przepisami obowiązującymi w prawie hipotecznym – banki nie mogą narzucać prowizji ani opłat za czynności, które nie są zgodne z przepisami prawa hipotecznego. Jeżeli w umowie kredytu znajdą się takie zapisy, wówczas zostaną uznane za klauzule niedozwolone.
  1. Koszt tłumaczenia dokumentów

Bank prosi o dostarczenie dokumentów w języku hiszpańskim lub angielskim, a to oznacza dodatkowe koszty związane z tłumaczeniem. Bank nie bierze na siebie kosztu tłumaczeń, najczęściej oczekuje od Klienta, aby ten dostarczył już przetłumaczone dokumenty. Jeżeli dysponujemy dokumentami w innym języku niż angielskim lub hiszpańskim, wówczas będziemy musieli ponieść koszt tłumacza przysięgłego. Cena tłumaczeń uzależniona jest od wybranej oferty tłumacza przysięgłego, a także od tego czy zależy nam na ekspresowej usłudze, czy możemy to zrobić w normalnym terminie. Tłumaczenia dokumentów można wykonać w Polsce. Jako agencja nieruchomości możemy także polecić tłumaczów hiszpańskich. Jeżeli jednak nie spieszy Ci się z zakupem, warto rozejrzeć się wcześniej w ofertach tłumaczów przysięgłych, aby nie przepłacić.

 

Średnio koszt ten będzie wynosił ok 1000 – 1500 zł. Jeżeli zdecydujemy się na ekspresowe tłumaczenie w Hiszpanii koszt może wynieść nawet 700 euro.

 

  1. „Gestoria” - opłata dla doradcy

Przy udzielaniu kredytów, hiszpańskie banki korzystają z charakterystycznej dla hiszpańskiego rynku nieruchomości instytucji zwanej „Gestoría”. Gestoria to nic innego firmy lub eksperci zajmujący się obsługą czynności związanych z uiszczaniem podatków i opłat hipotecznych oraz rejestrowaniem aktów własności. To bank wybiera określoną usługę gestorii. Wysokość opłaty za pracę ekspertów bankowych uzależniona jest od wartości kredytu hipotecznego oraz nakładu pracy. Koszt ten nakładany jest przez bank na Klienta kredytu hipotecznego i raczej tego kosztu nie da się ominąć. Najczęściej oscyluje na poziomie 1% wartości transakcji.

 

  1. Podatek od czynności cywilnoprawnych Actos Jurídicos Documentados (AJD)

Z zaciągnięciem kredytu hipotecznego wiąże się dodatkowa opłata - podatek AJD. Podatek od czynności cywilnoprawnych AJD stanowi średnio ok. 0,5% - 1,5% wartości nieruchomości wskazanej w akcie notarialnym. Jeżeli kupujesz nieruchomość za gotówkę, wówczas ta opłata nie będzie Cię dotyczyć.

Jeszcze do niedawna opłata ta była przelewana na rachunek Skarbu Państwa przez kupującego nieruchomość. Jednak decyzją sądu z roku 2019 to banki są zobowiązane do jej opłaty. Dlatego warto dopilnować, aby to bank poniósł ten koszt i nie przerzucał go na kredytobiorcę.

 

  1. Podatek od przeniesienia własności (nieruchomości z rynku wtórnego) lub podatek od towarów i usług (nieruchomości z rynku pierwotnego)
  • Rynek wtórny

Wysokość podatków od przeniesienia własności związanych z zakupem nieruchomości z rynku wtórnego jest różna dla poszczególnych regionów w Hiszpanii. Podatek od przeniesienia własności wynosi średnio ok. 10% (region Alicante). Zasadniczo wysokość podatku może być różna dla poszczególnych regionów Hiszpanii.  

  • Rynek pierwotny

Jeżeli jednak kupiłeś nieruchomość z rynku pierwotnego, wówczas zostaniesz obciążony podatkiem od towarów i usług (Impuesto sobre el Valor Añadido – IVA). Podatek od nieruchomości kupowanej z rynku pierwotnego wynosi 10%.

  • Ulgi podatkowe

Jednocześnie w Hiszpanii możesz korzystać z szeregu ulg podatkowych. Przykładowo możesz odliczyć od odsetek kredytu hipotecznego koszty związane z naprawami, remontem, utrzymaniem oraz opłatami leasingowymi.

 

  1. Opłaty notarialna i opłaty stemplowe

Finalizacja transakcji wymaga sporządzenia odpowiedniego aktu notarialnego oraz wydania zaświadczenia od notariusza o zgodności wszystkich niezbędnych dokumentów. Opłaty notarialne związane z przygotowaniem ewidencji gruntów mogą być opłacone przez kupującego, jak i przez bank udzielający kredytu. Opłaty te realizowane są najczęściej przez Gestorie bankową.

 

  1. Prowizja za czek bankowy

Prowizja wynosi 0,4% wartości czeku, chyba że mamy wykupione w banku ubezpieczenie nieruchomości, wówczas płacimy połowę tej wartości.

 

Jeżeli skorzystasz z usług naszej agencji Tripinvest, sprawdzimy, czy prowizja za czek bankowy została wystawiona w odpowiedniej wysokości. Banki czasem wystawiają kilka czeków i naliczają na nie osobne prowizje. Dlatego sprawdzamy, czy czeki bankowe zostały obciążone tylko jedną prowizją, tak abyś zapłacił jak najmniej.  

 

  1. Ubezpieczenie nieruchomości i ubezpieczenie na życie

Zaciągając kredyt hipoteczny zostajesz zobowiązany do wykupienia ubezpieczenia nieruchomości oraz ubezpieczenia na życie. Banki bardzo często oferują także komplementarną usługę ubezpieczenia kredytu i ochrony ubezpieczeniowej na wypadek trudności ze spłatą kredytu, a także  innych produktów ubezpieczeniowych. Warto pamiętać, że kredytobiorca nie jest zobowiązany do wykupienia wszystkich oferowanych polis ubezpieczeniowych, które najczęściej są dużo droższe niż konkurencyjne produkty oferowane na rynku. Kwota ubezpieczeń uzależniona jest od wielu czynników, w tym od wartości nieruchomości, wieku ubezpieczonego, warunków kredytowania nieruchomości, itp.

 

Bank nie może zabronić nam wykupienia innego ubezpieczenia z zewnątrz np. na dom lub kontynuacji już istniejącego ubezpieczenia po poprzednim właścicielu. Z doświadczenia jednak wiemy, że banki często utrudniają sprawę, jeżeli nie jesteśmy zainteresowani ich ofertą ubezpieczeniową – dodatkowe formalności, wymogi stawiane konkurencyjnej ofercie ubezpieczeniowej, dostarczanie dodatkowych dokumentacji itp. Dlatego zawsze zachęcamy, aby porównać sobie ofertę ubezpieczeniową banku udzielającego kredytu oraz oferty konkurencyjne i zastanowić się, czy bezpieczniej i wygodniej nie będzie wziąć ubezpieczenia w banku udzielającym kredytu.

 

Ile kosztuje kredyt i zakup nieruchomości w Hiszpanii?

Poniżej prezentujemy przykładową kalkulację nabycia nieruchomości w Hiszpanii w 2019 r, która finansowana jest z kredytu hipotecznego zaciągniętego w Hiszpanii w walucie euro.

 

Warunki kredytowe dla przykładowej nieruchomości w Hiszpanii

KALKULACJA KOSZTÓW ZAKUPU DOMU W HISZPANII 

 

  • Cena zakupu nieruchomości – 75 000 Euro
  • Kredyt na poziomie 70% wartości nieruchomości – 52 500 Euro
  • Okres spłaty – 20 lat
  • Oprocentowanie stałe – 3% + 1% prowizja bankowa
  • Rata miesięczna – 291 euro

 

Jakimi środkami musisz dysponować na etapie zakupu nieruchomości w Hiszpanii?

WYDATKI, KTÓRE PONIESIESZ NA ETAPIE ZAKUPU 

 

  • Wymagany wkład własny 30% – 22 500 Euro
  • Podatek od nieruchomości - 7 500 euro
  • Opłata notarialna + opłata za wpis do księgi wieczystej – 1200 euro
  • Prowizja za otwarcie hipoteki – 750 euro
  • Koszt wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę - 400 euro
  • Koszty tłumaczenia – 1200 zł

 

Pozostałe wydatki związane z zakupem nieruchomości, które ponosi kupujący lub bank

KOSZTY DODATKOWE

 

  • Ubezpieczenie nieruchomości - ok. 200 euro / rok (wysokość uzależniona jest od wartości ubezpieczenia, a więc od wartości i atrakcyjności nieruchomości)
  • Ubezpieczenie na życie – wysokość składki ubezpieczeniowej uzależniona jest od wielu czynników (wiek, rodzaj wykonywanej pracy, suma ubezpieczeniowa itp.).
  • Podatek AJD (opłaca bank) - 400 euro

 

Przy szacowaniu zwrotu z inwestycji musisz więc założyć, że zakładając wzrost wartości nieruchomości w czasie, będziesz potrzebował kilku lat na zrównoważenie kosztów związanych z zakupem nieruchomości.

Oczywiście ostateczna wartość kredytu oraz kosztów uzależniona jest od wielu czynników, w tym głownie atrakcyjności nieruchomości oraz indywidualnej zdolności kredytowej inwestora. Na potrzeby kalkulacji wybraliśmy uśrednioną wartość kosztów. Jeśli jednak chciałbyś się dowiedzieć, ile będzie kosztowała Cię inwestycja w konkretną nieruchomość, skontaktuj się z nami. Znajdziemy dla Ciebie odpowiednią nieruchomości, przygotujemy indywidualne kalkulacje, a także doradzimy, w jaki sposób bezpiecznie ulokować swój kapitał.

 

 

Tagi:

Używamy plików cookies aby ułatwić Ci korzystanie z naszych stron www, do celów statystycznych oraz reklamowych. Jeśli nie blokujesz tych plików, to zgadzasz się na ich użycie oraz zapisanie w pamięci Twojego urządzenia. Pamiętaj, że możesz samodzielnie zmienić ustawienia przeglądarki tak, aby zablokować zapisywanie plików cookies. Więcej informacji znajdziesz w naszej polityce prywatności.

Masz pytania?

Calle Belgica 1, 03710 Calp, Alicante, Hiszpania
0048 22 164 78 38
biuro
facebook profile instagram contact us