Zbrojna inwazja Rosji na Ukrainę wywołała natychmiastową odpowiedź w postaci sankcji ze strony Stanów Zjednoczonych, Unii Europejskiej, a także innych światowych państw i mocarstw, domagających się jak najszybszego zakończenia wojny. W tym artykule przyjrzymy się, w jaki sposób działania te wpłynęły na hiszpański rynek nieruchomości, który stanowił jedno z popularniejszych miejsc wśród rosyjskich inwestorów.
Inwazja wojsk rosyjskich, do której doszło 24 lutego 2022, to pierwszy od zakończenia II wojny światowej konflikt zbrojny w Europie na tak dużą skalę. W momencie pisania tego artykułu (25.04.2022), według danych ONZ, wojna pochłonęła życie 2932 cywilów, w tym 200 dzieci. Organizacja podkreśla jednak, że statystyki te dotyczą wyłącznie udokumentowanych przypadków, których z uwagi na odkrywanie kolejnych masowych grobów może być zdecydowanie więcej. Jak podał 24 kwietnia Sztab generalny Sił Zbrojnych Ukrainy, straty Rosyjskie wyniosły blisko 22 tys. żołnierzy. Idąc dalej za informacjami ONZ, swoje domy musiało opuścić 5 mln mieszkańców Ukrainy, z czego ponad połowa (2,93 mln) z nich znalazło schronienie w naszym kraju.
Wiadomość o inwazji zelektryzowała cały świat, przywracając pamięć o demonach II wojny światowej. Z uwagi na posiadany przez Rosję potencjał nuklearny oraz groźby padające w stronę państw sprzeciwiających się putinowskiej polityce, lęk przed wybuchem konfliktu na większą skalę staje się niemal tak samo namacalny, jak za najbardziej burzliwych czasów zimnej wojny. Poza Ameryką, Wielką Brytanią i Unią Europejską, na wprowadzenie sankcji przeciw Rosji oraz oligarchom zdecydowały się rządy m.in. takich krajów, jak Nowa Zelandia, Australia, Kanada, Japonia, Tajwan, a nawet mająca status państwa neutralnego Szwajcaria. Wszystko to sprawiło, że Rosja stała się jeszcze w marcu najbardziej obłożonym sankcjami krajem na świecie, wyprzedzając Iran i Koreę Północną. O ile zakres wprowadzonych embarg i zakazów pomiędzy poszczególnymi państwami różni się, tak sytuację tę należy uznać za bezprecedensowy przypadek solidarności, zadający coraz bardziej dotkliwe straty rosyjskiej gospodarce.
Sankcje Unii Europejskiej wobec Rosji są stopniowo wprowadzane od 2014 roku, czyli momentu bezprawnej aneksji Krymu. Kolejne pakiety weszły w życie w 2022 po uznaniu przez rząd Putina niepodległości republik w obwodach donieckim i ługańskim. Ostatecznie po inwazji militarnej wojsk rosyjskich w lutym UE ogłosiła pięć pakietów sankcji:
Wszystkie wprowadzone sankcje są w pełni zgodne ze zobowiązaniami, wynikającymi z prawa międzynarodowego, respektując przy tym prawa człowieka i podstawowe wolności. Warto w tym miejscu dodać, że 7 kwietnia Rosja została zawieszona w prawach członka Rady Praw Człowieka ONZ. Decyzja ta została podjęta po wyjściu na światło dzienne informacji o zbrodniach popełnionych przez wojska rosyjskie na ludności cywilnej w Buczy.
Tak szeroki pakiet ograniczeń musi mieć wpływ na hiszpański rynek nieruchomości. Ale od początku. Zgodnie z danymi Hiszpańskiej Narodowej Agencji Statystycznej (INE) liczba rosyjskich rezydentów w Hiszpanii wynosi obecnie blisko 80 tys. osób. Największa część z nich zamieszkuje rejon Alicante (16 543), Barcelonę (15 672), Malagę (7388) oraz Gironę (5762). Należy pamiętać, że liczby te odnoszą się jedynie do osób posiadających legalne prawo pobytu. Ponadto nie uwzględniają one osób posiadających nieruchomości na terenie kraju, które nie mieszkają w Hiszpanii na stałe.
Idąc za głosem INE, liczba Ukraińców żyjących w Hiszpanii wynosi 112 tys., stanowiąc 0,2% populacji Hiszpanii. Zgodnie z danymi podanymi przez ministra ds. prezydencji, kontaktów z parlamentem i demokracji Félixa Bolaños do 4 kwietnia liczba uchodźców z kraju owładniętego wojną, którzy znaleźli schronienie w Hiszpanii, przekroczyła 41 tys. 68% spośród nich stanowią kobiety. Łącznie ponad 7 tys. dzieci znalazło miejsce w hiszpańskich szkołach.
O ile statystyki te mogą nie robić wrażenia przy 2,94 mln uchodźców z Ukrainy, którzy przekroczyli granicę z Polską, tak hiszpańscy analitycy rynkowi już teraz przeprowadzają zakrojone badania i analizy, mające sprawdzić tamtejszy rynek nieruchomości zarówno pod względem przyjętych uchodźców, jak i wpływu sankcji indywidualnych oraz gospodarczych, nałożonych na Rosję.
Boom na nieruchomości w Hiszpanii wśród Rosjan rozpoczął się kilka lat po wybuchu kryzysu finansowego w 2008, osiągając najwyższą wartość w 2014. Odnotowano wtedy aż 3 121 transakcji sprzedaży, stanowiących 8% spośród wszystkich zakupionych nieruchomości wśród inwestorów zagranicznych, ustępując jedynie Brytyjczykom (17%) i Francuzom (10%). W następnych latach wartość ta uległa skurczeniu z powodu nielegalnej aneksji Krymu oraz spadku wartości rubla, nie spadając jednak poniżej 1500 transakcji. Kolejny znaczny spadek zanotowano w roku 2020, przekładając się ostatecznie na udział rosyjskich inwestorów na hiszpańskim rynku w okolicach 2%. Wśród najczęstszych powodów, które decydowały o zakupie nieruchomości, były między innymi doskonałe warunki na hiszpańskich plażach, niskie ceny oraz chęć zarobienia na wynajmie lub posiadania atrakcyjnego miejsca na wakacyjny odpoczynek.
Jeszcze w marcu 72% hiszpańskich agentów nieruchomości, przepytanych przez portal Idealista, spodziewało się, że trwający na Ukrainie konflikt przełoży się na wzrost inwestycji mieszkaniowych na terenie Hiszpanii. I to pomimo odcięcia niektórych rosyjskich banków od systemu SWIFT, co w konsekwencji uniemożliwiło dokonywanie płatności wielu rosyjskim turystom zarówno w rublach, jak i euro. O ile na dokładne dane rynkowe przyjdzie nam jeszcze poczekać, tak już teraz niektórzy analitycy przewidują spadek cen nieruchomości, będący konsekwencją znacznego ograniczenia możliwości zakupu.
Jak informują specjaliści z portalu Spain-Real.Estate., sankcje znacznie utrudniły zakup nieruchomości przez rosyjskich inwestorów, co znajduje odbicie w liczbie zawieranych transakcji. Zaczynają jednak pojawiać się sposoby, mające na celu ich ominięcie. Według ekspertów, Rosjanie już teraz próbują kupować domy poprzez pośredników w postaci rosyjskich rezydentów, których sankcje nie dotyczą. Z uwagi na te problemy – dotyczące także innych krajów UE – obserwuje się wzrost zainteresowania nieruchomościami w państwach, takich jak Dubaj, Gruzja, Tajlandia czy Turcja.
Przez pierwszy miesiąc trwania konfliktu rodzaj ratunku dla rosyjskich inwestorów, szukających sposobów na szybkie zamrożenie kapitału, stanowiła złota wiza. System ten umożliwia obywatelom spoza Unii Europejskiej zdobycie statusu rezydenta oraz pozwolenia na stały pobyt krótszą ścieżką, w zamian za dokonanie inwestycji kapitałowej. By ją otrzymać, należy zainwestować na jeden z trzech sposobów:
Cała procedura zdobycia złotej wizy nie trwa zwykle dłużej niż dwa tygodnie. Wymienione kwoty nie robią także z pewnością większego wrażenia na oligarchach bądź wysoko postawionych rosyjskich urzędnikach. Niecały miesiąc po ataku Rosji na Ukrainę hiszpański rząd podjął jednak decyzję o zawieszeniu jej wydawania obywatelom Rosji.
Jaką przyszłość czeka hiszpański rynek nieruchomości w związku z inwazją na Ukrainę? Na konkretne dane przyjdzie nam jeszcze poczekać do opublikowania szczegółowych danych w ciągu najbliższych miesięcy. Idąc za głosem portalu Spain-Real.Estate, rosyjscy inwestorzy, którzy byli dotąd bardzo aktywni na rynku wtórnym mieszkań – zwłaszcza w prowincjach Malaga i Alicante – wstrzymali swą działalność.
Stale poszerzane pakiety sankcji sprawiają, że zakup i sprzedaż nieruchomości okazuje się dla znacznej większości z nich niemożliwy nawet w dłuższej perspektywie, co może znaleźć odzwierciedlenie w spadku cen. Biorąc pod uwagę postępującą zapaść gospodarczą Rosji, oligarchowie z pewnością będą poszukiwać sposobów na zabezpieczenie swoich aktywów, także poprzez obejście obowiązujących przepisów. To, czy działania te okażą się skuteczne, będzie zależało od starań hiszpańskich polityków, służb oraz systemu finansowego.
