Nieruchomości na wynajem turystyczny w Hiszpanii – jak uzyskać licencję i gdzie zainwestować?

Planujesz zakup nieruchomości w Hiszpanii na wynajem turystyczny? Wyjaśniamy, jakie warunki musisz spełnić, aby legalnie ją wynajmować i podpowiadamy, jak uzyskać wymaganą licencję.

 

Wynajem wakacyjny nieruchomości w Hiszpanii

Wakacyjny wynajem nieruchomości w Hiszpanii staje się coraz popularniejszy. Perspektywa dodatkowego zarobku jest dla inwestorów tak atrakcyjna, że większe miasta musiały wprowadzić pewne obostrzenia, by ograniczyć liczbę prywatnych najemców, a tym samym i napływających do nich turystów zainteresowanych krótkoterminowym wynajmem apartamentów oraz mieszkań.

 

Według badania przeprowadzonego przez Fotocasa w 2018 roku największe zainteresowanie wśród inwestorów poszukujących nieruchomości na wynajem wakacyjny w Hiszpanii wzbudzały:

• Andaluzja (26% wszystkich nieruchomości wakacyjnych),
• Katalonia (18% wszystkich nieruchomości wakacyjnych),
• Walencja (13% wszystkich nieruchomości wakacyjnych).

Jako główny powód takiej inwestycji duża część inwestorów podaje oczywiście możliwość uzyskania kolejnego źródła dochodu, a także stosunkowo dużą opłacalność takiej formy wynajmu. Wśród najpopularniejszych typów nieruchomości przeznaczanych na wynajem wakacyjny w Hiszpanii znajdują się apartamenty, wille, bungalowy, studia oraz mieszkania w hiszpańskich kamienicach.

 

Krótko- i długoterminowy wynajem nieruchomości

Inwestując w nieruchomość na wynajem, możemy zdecydować się na wynajem krótkoterminowy lub długoterminowy. Krótkoterminowy wynajem nieruchomości zdaje się przynosić właścicielom większe korzyści finansowe, w porównaniu do drugiej z wymienionych opcji. Odwiedzający Hiszpanię turyści często są skłonni zapłacić nieco więcej za wakacyjny pobyt w atrakcyjnej lokalizacji. Oczywiście wybór odpowiedniej lokalizacji na inwestycję jest tu bardzo istotnym aspektem – w sporej mierze to właśnie od niej uzależnione są później uzyskiwane dochody z wynajmu. Osoby inwestujące w nieruchomości w atrakcyjnych kurortach turystycznych, w sezonie urlopowym mogą spodziewać się dużego obłożenia. Biorąc pod uwagę stosunkowo wysokie czynsze w typowo turystycznych kurortach, zarobek z wynajmu może okazać się niezwykle atrakcyjny. Dochód uzyskany w ten sposób w szczycie sezonu wakacyjnego, zazwyczaj powinien wystarczyć nie tylko na opłaty związane z bieżącym utrzymaniem nieruchomości, ale i dodatkowe potrzeby właściciela.

 

 

Kto może wynajmować nieruchomość turystom w Hiszpanii?

Najważniejszymi warunkami, jaki muszą spełnić osoby chcące wynajmować swój apartament lub dom turystom, są:

• posiadanie licencji turystycznej na wynajem nieruchomości,
• wynajem nieruchomości spełniającej określone wymagania techniczne.

Nielegalny wynajem nieruchomości na terenie Hiszpanii wiąże się z grzywną. Warto wiedzieć, że warunki wynajmu turystycznego, podobnie jak sposób uzyskiwania licencji, mogą różnić się w zależności od regionu Hiszpanii. W tym artykule pod lupę weźmiemy wymagania stawiane przed inwestorami we Wspólnocie Autonomicznej Walencji – w dalszej części artykułu znajdziesz konkretne wskazówki, jak zdobyć pozwolenie na wynajem turystyczny w tej części Hiszpanii.

 

W tych miejscach nie wynajmiesz łatwo nieruchomości w Hiszpanii

Tak jak już wspomnieliśmy wcześniej, niektóre z hiszpańskich miast podjęły walkę z prywatnymi najemcami, którzy nielegalnie wynajmują nieruchomości za pośrednictwem serwisów typu Airbnb i czerpią w ten sposób znaczące korzyści finansowe. Głównym problemem takich miast, jak m.in. Barcelona, Madryt, Palma de Mallorca zdaje się przesyt turystów, którzy zachęceni okazyjnymi cenami za nocleg w prywatnych apartamentach, masowo odwiedzają najpopularniejsze hiszpańskie lokalizacje. Tylko w 2018 roku Hiszpanię odwiedziło ponad 82 mln turystów! Wynajem prywatnego lokum dla wielu z nich jest znacznie korzystniejszą opcją, porównując do noclegu w hotelu. Ograniczenia pod względem liczby dni najmu krótkoterminowego, wyłączenie z wynajmu lokali znajdujących się w centrum miasta, czy też konieczność posiadania licencji, to tylko kilka z rozwiązań, jakie wdrożyły popularne, hiszpańskie miasta.

 

Oto jakie ograniczenia co do wynajmu krótkoterminowego wprowadziły w Hiszpanii poszczególne miasta i regiony.

 

Madryt

w stolicy Hiszpanii uregulowano maksymalną liczbę dni w roku, przez jaką właściciele nieruchomości mogą wynajmować nieruchomość turystom bez licencji – obecnie wynosi maksymalnie 90 dni. Dłuższy okres najmu łączy się z koniecznością posiadania specjalnego pozwolenia. Dodatkowo, zastrzeżono, że w takim przypadku lokale przeznaczone na wynajem wakacyjny, muszą posiadać osobne wejście. Uniemożliwia to wynajem pojedynczego lokalu znajdującego się w apartamentowcu bądź kamienicy. Oczywiście władze miasta zadbały także o to, by inwestorzy nie obchodzili tego ograniczenia w inny sposób. W takiej sytuacji właściciele całej nieruchomości mieszkaniowej mogliby bowiem wynajmować poszczególne mieszkania przyjezdnym. Madryt, aby uniknąć tej sytuacji, wprowadził przepis, że w takich przypadkach tego rodzaju nieruchomości będą podlegały takim samym wymaganiom, jak obiekty hotelowe.

 

Barcelona

Przepisy dotyczące wynajmu wakacyjnego w Barcelonie są niezwykle restrykcyjne. Właściciele takich nieruchomości muszą posiadać licencję, ale lokalu nie mogą wynajmować przez okres dłuższy niż 120 dni w roku. Dodatkowo, turyści korzystający z oferty najmu są obowiązani do zapłaty podatku turystycznego. Pewne obostrzenia dotyczą również serwisów, za pośrednictwem których można zarezerwować apartament lub mieszkanie na pobyt w tym mieście. Jeśli opublikują one nielegalne oferty najmu, są karane grzywną.

 

Restrykcyjne przepisy wynikają przede wszystkim z tego, że stolica Katalonii walczy z nadmiarem turystów już od kilku lat. W 2014 roku zaprzestano przyznawania licencji uprawniających do wynajmu prywatnych nieruchomości turystom. Kilka lat później władze miasta zabroniły także powstawania nowych hoteli w centrum miasta i pobliskich dzielnicach. Barcelona już od dłuższego czasu zmaga się ze skutkami masowej turystyki. Miasto ze względu na ogromną liczbę przyjezdnych staje się coraz mniej przyjazne dla jego mieszkańców. Nadmiar turystów wpływa także pośrednio na barceloński rynek nieruchomości. Ceny czynszów są bardzo wysokie, a właściciele widzą większe korzyści finansowe w wynajmie lokalu turystom, którzy często skłonni są zapłacić nieco więcej. Z tego powodu niektóre dzielnice miasta wyludniają się – mieszkańcom Barcelony coraz trudniej jest znaleźć lokal do wynajęcia w przystępnej cenie. Mimo że przestano przyznawać pozwolenia na turystyczny wynajem nieruchomości, wiele osób wynajmowało lokale nielegalnie. Władze miasta podjęły działania mające na celu walkę z takimi praktykami. Zwiększono liczbę osób weryfikujących legalność prowadzonego najmu, a mieszkańcy zyskali dostęp do portalu, za pośrednictwem którego mogli zgłaszać lokale, które były wynajmowane bez pozwolenia.

 

Majorka

Na Majorce przepisy w zakresie wynajmu nieruchomości różnią się w zależności od części wyspy. Na wynajem własnego lokalu trzeba posiadać odpowiednie zezwolenie – w przeciwnym razie właścicielowi nieruchomości grozi grzywna. Trzeba też zaznaczyć, że nieruchomości wakacyjne w tej części Hiszpanii można wynajmować maksymalnie 60 dni w roku w typowo turystycznych regionach.

 

Jeśli chodzi o stolicę wyspy – Palma de Mallorca, tam sytuacja przedstawia się nieco inaczej. Władze miasta zdecydowały o całkowitym zakazie wynajmu turystom apartamentów w centrum miasta. Za to dozwolony jest wynajem nieruchomości na terenach podmiejskich, czy też w okolicy lotniska.

 

Nieruchomości na wynajem turystyczny na Costa Blanca

Wysokie natężenie wczasowiczów sprawia, że uzyskanie pozwolenia na wynajem nieruchomości turystycznej we wcześniej wspomnianych regionach Hiszpanii jest znacznie utrudnione, a w niektórych przypadkach po prostu niemożliwe. Cały ten proces może okazać się znacznie prostszy na wybrzeżu Costa Blanca – to miejsce, które inwestorzy planujący inwestycję w nieruchomość na wynajem wakacyjny, zdecydowanie powinni rozważyć. Region ten, mimo że staje się coraz popularniejszy wśród wczasowiczów, nie zmaga się z tak dużymi problemami, jak wymienione kurorty. Mniejsze natężenie turystów oznacza, że uzyskanie licencji na wynajem nieruchomości w atrakcyjnej lokalizacji, jest prostsze niż, mogłoby się wydawać. Szczególnie polecamy zakup nieruchomości na terenie Wspólnoty Autonomicznej Walencji, gdzie zlokalizowane są m.in. takie kurorty jak Alicante, Benidorm, Calp, czy też Altea.

 

Jak zdobyć licencję na wynajem w Walencji? Krok po kroku

Inwestor chcący przeznaczyć nieruchomość na krótkoterminowy wynajem turystyczny musi zdobyć licencję turystyczną. Tylko w takiej sytuacji wynajem będzie legalny. Trzeba tu zaznaczyć, że proces uzyskiwania pozwolenia na wynajem będzie nieco różnić się w zależności od tego, czy chcemy zarejestrować się jako prywatny najemca lub firma – jeśli na wynajem planujesz przeznaczyć więcej niż 5 nieruchomości, masz obowiązek zarejestrować działalność gospodarczą. W tym artykule skupimy się na licencji turystycznej dla osób prywatnych. Oto jak krok po kroku wygląda cały ten proces w regionie Walencji na wybrzeżu Costa Blanca.

 

 

1. Na początku należy wystąpić do Urzędu Miasta o dokument zezwalający na wynajem mieszkania w naszym budynku -  Compatibilidad urbanistica que permita el uso turistico
2. W następnej kolejności trzeba wypełnić wniosek Declaracion responsable referente a viviendas de uso turistico
3. Wniosek należy złożyć w organie administracyjnym zlokalizowanym w prowincji, w której znajduje się nieruchomość lub w Registro Territorial de Turismo w Alicante lub Walencji.

Wniosek również można wysłać pocztą na wskazany adres:

• Registro del Servicio Territorial de Turismo Valencia

Pl. Alfons el Magnánim 15

46003 Walencja

• Registro del Servicio Territorial de Turismo Alicante

C/ Churruca 29

03003 Alacant/Alicante

 

 

Do wniosku należy dołączyć następujące dokumenty:

• kopię dokumentu tożsamości,
• dokument potwierdzający prawo do użytkowania nieruchomości,
• listę nieruchomości, które chcemy przeznaczyć na wynajem turystyczny.

Aby mieć pewność, że wszelkie formalności zostały należycie dopełnione, rekomendujemy konsultację z naszym biurem nieruchomości tripinvest.

 

4. Po zarejestrowaniu nieruchomości otrzymasz numer licencji, kod związany z lokalizacją i nieruchomość zostanie przypisana do odpowiedniej kategorii. Od tego momentu masz obowiązek używania wszystkich tych oznaczeń w materiałach promocyjnych zamieszczanych w serwisach rezerwacyjnych i w innych miejscach, w których będziesz umieszczał swoją ofertę najmu. 

Osoby planujące wynajmować prywatną nieruchomość w Hiszpanii, powinny także zaznajomić się z obowiązującymi ich przepisami, wynikającymi z przynależności do konkretnej wspólnoty mieszkaniowej. Dotyczy to osób, które chcą przeznaczyć na wynajem apartament, czy też mieszkanie, będące częścią większego budynku mieszkaniowego lub tzw. urbanizacji. Niektóre wspólnoty właścicieli mogą zabraniać wynajmu turystycznego lokali znajdujących się w danym budynku.

 

Jakie wymagania techniczne musi spełnić nieruchomość na wynajem?

Warto zacząć od tego, że na terenie Walencji wyróżnia się trzy rodzaje nieruchomości na wynajem turystyczny i każda z nich odpowiada innemu standardowi lokalu – Standard, Premier, Superior. Każda nieruchomość przeznaczona na wynajem musi spełniać konkretne wymagania pod kątem wyposażenia, metrażu i dostępnych udogodnień.

 

Sprawdź, jakie wymagania muszą spełniać nieruchomości w konkretnym standardzie.

 

Udogodnienia, które powinny znaleźć się w poszczególnych typach nieruchomości:

Wymagane udogodnienia	Standard	Primera	Superior
Parking	NIE	TAK	TAK
Sejf	NIE	TAK	TAK
Ogród	NIE	NIE	TAK
Łazienka/Toaleta	TAK	TAK	TAK
Dostęp do ciepłej wody	TAK	TAK	TAK
Dostęp do telefonu lub internetu	NIE	NIE	TAK
Winda	TAK (jeśli lokal znajduje się na 4. piętrze lub wyżej)	TAK (jeśli lokal znajduje się na 3. piętrze lub wyżej)	TAK (jeśli lokal znajduje się na 2. piętrze lub wyżej)
Plan ewakuacji (zawieszony na drzwiach lokalu)	TAK	TAK	TAK
Basen/ Lokalizacja w pierwszej linii brzegowej	NIE	TAK	TAK

 

Wymagane wyposażenie wewnętrzne lokalu:

Wymagane wyposażenie	Standard	Primera	Superior
Klimatyzacja w: sypialniach salonie	NIE NIE	NIE TAK	TAK TAK
Ogrzewanie w: sypialniach salonie	NIE NIE	TAK TAK	TAK TAK
Lokal umeblowany	TAK	TAK	TAK
Lodówka	TAK	TAK	TAK
Piekarnik/Mikrofalówka	TAK	TAK	TAK
Zmywarka	NIE	NIE	TAK
Pralka	NIE	TAK	TAK
TV	NIE	TAK	TAK
Pościel	TAK	TAK	TAK
Sztućce	TAK	TAK	TAK

 

Minimalny metraż poszczególnych pomieszczeń:

Wymagany metraż	Standard	Primera	Superior
Pokój dzienny/jadalnia	min. 14 m2	min. 17 m2	min. 20 m2
Kuchnia	min. 5 m2	min. 7 m2	min. 8 m2
Łazienka	min. 4,5 m2	min. 4,5 m2	min. 6,5 m2
Sypialnia z pojedynczym łóżkiem (łącznie z szafą)	min. 6 m2	min. 8 m2	min. 9 m2
Sypialnia z podwójnym łóżkiem (łącznie z szafą)	min. 8 m2	min. 10 m2	min. 12 m2

 

Trzeba także dodać, że osoby wynajmujące nieruchomość turystom w Hiszpanii, powinny posiadać certyfikat efektywności elektrycznej (EPC). Osobą wydającą certyfikat powinien być wykwalifikowany technik. Dodatkowo, certyfikat należy zarejestrować w AVEN – Walenckiej Agencji Energetycznej.

 

Obowiązkiem właściciela nieruchomości jest także jej ubezpieczenie na wypadek kradzieży, czy też rozmaitych sytuacji losowych.

 

Podatek od wynajmu nieruchomości w Hiszpanii

Inwestorzy, którzy chcą pobierać korzyści finansowe z wynajmu nieruchomości w Hiszpanii, muszą mieć świadomość, że takie dochody również podlegają opodatkowaniu. Ustanowiono dwa terminy na zapłatę podatku od wynajmu nieruchomości w Hiszpanii. Osoby mieszkające tam na stałe lub przebywające więcej niż 180 dni w roku, mają obowiązek zapłacić podatek w maju. Natomiast właściciele nieruchomości, którzy nie są stałymi rezydentami, podatek płacą w grudniu.  

 

Oto jakie dokumenty należy przedstawić, aby prawidłowo rozliczyć się z Urzędem Skarbowym w Hiszpanii:

• Dowód osobisty,
• Akt notarialny nieruchomości,
• Podatek od nieruchomości (IBI),
• Koszty związane z wynajmem nieruchomości,
• Dochody uzyskiwane z tytułu wynajmu nieruchomości.

 

Jakie prawa ma właściciel nieruchomości?

Uregulowane zostały także prawa właściciela nieruchomości. Zgodnie z hiszpańskimi przepisami ma on prawo do żądania kaucji od osób wynajmujących lokal na wypadek zniszczeń wyposażenia nieruchomości oraz przyjazdu większej liczby gości, niż została zapowiedziana. Kaucja może wynosić maksymalnie 250 euro. W przypadku odwołania rezerwacji przez gościa, właściciel nieruchomości ma także prawo do wyegzekwowania od niego zwrotu części lub całości uprzednio wpłaconej kwoty. Dodatkowo, jeśli gość nie pojawi się w terminie rezerwacji w lokalu bez uprzedzenia o tym fakcie właściciela nieruchomości, właściciel może odwołać rezerwację i odmówić zwrotu dokonanej wcześniej opłaty za pobyt.

 

W jaką nieruchomość zainwestować?

Szukasz nieruchomości w Hiszpanii, którą mógłbyś przeznaczyć na wynajem? Dysponujemy bogatą ofertą apartamentów, mieszkań, willi i wielu innych nieruchomości na wybrzeżu Costa Blanca. Nasi specjaliści doradzą Ci, w jakiej lokalizacji warto zainwestować, aby możliwie najwięcej zarobić na wynajmie turystycznym. Pomożemy Ci także znaleźć najlepszą ofertę nieruchomości, która będzie w 100% odpowiadała Twoim oczekiwaniom i możliwościom finansowym. Zapraszamy do kontaktu!

 

Tematy:

• Costa Blanca
• Inwestycje