Zakup nieruchomości w Hiszpanii - Calpe

Brzmi jak marzenie? A jednak jego realizacja wcale nie musi być trudna. Hiszpański rynek nieruchomości wychodzi z kryzysu, który dotknął go w latach 2008 – 2015. Obecnie najgorsze już za nami, ale ceny nieruchomości w dalszym ciągu pozostają na bardzo atrakcyjnym poziomie. Co więcej, dobre sygnały z rynku potwierdzają, że wzrost wartości nieruchomości ma się utrzymać w kolejnych latach. Jest to zatem doskonała okazja do inwestycji w nieruchomości w Hiszpanii!

 

Kolejną bardzo dobrą wiadomością jest ta, że nie musisz posiadać ogromnej gotówki na zakup własnego apartamentu w Hiszpanii. Banki otwierają liczne opcje kredytowania, aby pobudzić rynek nieruchomości. Dlatego jedną z najatrakcyjniejszych form pozyskania nieruchomości jest właśnie kredyt hipoteczny.

 

Rozpiętość cen nieruchomości w Hiszpanii jest ogromna. Począwszy od bardzo tanich pustostanów, przez małe domki wiejskie znajdujące się z dala od turystycznego zgiełku, po ogromne i luksusowe apartamenty zlokalizowane w najpopularniejszych kurortach, które zapierają dech w piersiach nie tylko designem, ale i ceną. Dlatego też koszty inwestycji oraz zwrot z zainwestowanego kapitału będą bardzo zróżnicowane zależnie od wybranej nieruchomości.

 

Apartament w Calpe – case study

Aby potwierdzić, że zakup apartamentu w Hiszpanii to nie jest opcja zarezerwowana dla nielicznych, przeanalizujemy zakup mieszkania w turystycznej miejscowości Calpe za kwotę 150 000,00 euro. Apartament został kupiony przez jedną z naszych Klientek, która postanowiła zrealizować swoje marzenia o własnej nieruchomości w Hiszpanii.

 

 

Wybór nieruchomości – apartament w Calpe

Apartament został zakupiony na początku roku 2017, a sezon wakacyjny 2018 to drugi sezon najmu apartamentu. Nieruchomość została nabyta w bardzo dobrym stanie technicznym i nie wymagała prowadzenia gruntowych remontów. Z założenia apartament miał być wygodnym mieszkaniem dla turystów, którzy chcą spędzić na Costa Blanca spokojny urlop. Dlatego też apartament został odpowiednio dostosowany i wyposażony. Aranżacja wnętrza miała na celu poprawę jego funkcjonalności i stworzenie nowoczesnego designu, który będzie odpowiadać zróżnicowanym wymogom turystów. Klientka postawiła na standard zachodnioeuropejski, zdając sobie sprawę, że zapewnienie atrakcyjnej ceny, uśrednionego standardu oraz przyjaznej lokalizacji umożliwi duże obłożenie apartamentu w sezonie letnim. 

 

 

Decydując się na zakup apartamentu nieco z dala od centrum, Klientka była świadoma że turyści będą rezerwować apartament przede wszystkim w sezonie wakacyjnym. Po zakończeniu głównego sezonu ceny wynajmu apartamentów znacznie spadają i zwiększa się dostępność topowych obiektów, a tym samym maleje zainteresowanie apartamentami na obrzeżach. Mniejsze obłożenie poza sezonem nie stanowiło jednak problemu, gdyż Klientka przynajmniej kilka tygodni w roku chce przeznaczyć na własne potrzeby -  wypoczynek z rodziną i nieodpłatne udostępnienie go znajomym. 

 

Wybór padł na apartament w Calpe - historyczne miasteczko na wybrzeżu Costa Blanca, które położone jest ok. 60 km od Alicante. Calpe to mekka sportów wodnych i doskonałe miejsce dla miłośników plażowania. Miasto oferuje ogromne możliwości w zakresie aktywnego spędzania wolnego czasu, zachęcając do wspinaczek górskich i podziwiania rezerwatów przyrody. Rozwinięty kurort turystyczny, który przyciąga bogatym życiem nocnym podczas sezonu wakacyjnego i licznymi atrakcjami w niedalekiej okolicy..

 

Apartament w Calpe – wyposażenie, udogodnienia

Zakupiony apartament w Calpe nie wymagał gruntownych remontów. Poniesione zostały jedynie koszty związane z zakupem pościeli, ręczników, przyborów kuchennych, firanek – a więc stosunkowo niewielkie koszty związane z aranżacją wnętrza.

 

 

Powierzchnia apartamentu -  100 m²

Układ:

• 2 sypialnie
• salon z rozkładaną kanapą
• kuchnia
• łazienka

Wyposażenie i dodatkowe udogodnienia

• otwarty basen – Goście mogą skorzystać z basenu, który znajduje się kilka metrów od wejścia. Basen jest dzielony z innymi turystami
• parking na ulicy przed budynkiem
• w apartamencie mogą przebywać zwierzęta
• ogrzewanie
• pralka
• klimatyzacja w salonie
• internet

Lokalizacja apartamentu:

Apartament jest położony w spokojniejszej części miasta, dlatego najwygodniej można do niego dotrzeć autem. Idealne miejsce dla turystów szukających noclegu z dala od zgiełku miasta. Ogród i zieleń wokół apartamentu stwarzają dogodne warunku do relaksu i wypoczynku. Odległości od apartamentu:

• do plaży 2 km
• do centrum 2 km
• do sklepów i restauracji ok. 1,5 km

 

Ile kosztuje zakup apartamentu w Hiszpanii na kredyt?

W miejscowości Calpe znajdziemy ogromny wybór nieruchomości. Ceny mieszkań zaczynają się już od 80 000 euro, ale oczywiście bez problemu znajdziemy piękne wille za 455 000 euro i więcej. Sprawdź więcej ofert nieruchomości w Calpe na sprzedaż.

 

Opisywany przez nas apartament kosztował 150 000 euro.

Poniżej prezentujemy kalkulację zakupu apartamentu w kredycie hipotecznym na 25 lat.

 

Wartość apartamentu - 150 000 euro Podatki i opłaty związane z zakupem oraz zaciągnięciem kredytu – 21 000 euro Wartość apartamentu + podatki i opłaty - 171 000 euro Wkład własny 30% - 51 300 euro Łączna wysokość kredytu hipotecznego – 120 000 euro Rata kredytu zaciągniętego na 25 lat – 600 euro / miesiąc

 

Wynajem turystyczny - założenia

Od początku 2017 r. apartament został wystawiony na wynajem turystyczny. Gośćmi apartamentu okazali się głównie turyści z Europy Zachodniej. Apartament wybierany był przede wszystkim przez osoby, które cenią sobie spokój i prywatność. Przyjeżdżają do niego przede wszystkim rodziny z dziećmi. Dobry stosunek ceny do jakości przełożyły się na dużą liczbę rezerwacji. W apartamencie obowiązują standardowe godziny zameldowania ok. 14.00 i wymeldowania ok. 10.00. 

 

Dodatkowe koszty i warunki wynajmu:

• minimalna długość pobytu – 3 dni
• kaucja na wypadek zniszczeń – 200 euro

• opłata za sprzątanie apartamentu – 50 euro

 

Obłożenie apartamentu 2017 r.

Zgodnie z założeniami najwyższe dochody generowane są w miesiącach wakacyjnych – lipiec, sierpień. Biorąc pod uwagę obłożenie, możemy wyróżnić trzy okresy:

• Sezon wysoki – zdecydowanie największa opłacalność wynajmu występuje w miesiącach wakacyjnych w lipcu i sierpniu. Wtedy można liczyć na największe obłożenie, przy stosunkowo wysokich cenach wynajmu. Obłożenie kształtuje się na poziomie 90%
• Sezon średni – za średni sezon uznajemy czerwiec i wrzesień, to miesiące w których właściciel apartamentu może nastawić się na wynajmy krótkoterminowe głównie dla studentów, w mniejszym stopniu dla rodzin z dziećmi.
• Poza sezonem – to tak naprawdę zdecydowana większość roku. Od stycznia do maja i od października do grudnia obłożenie jest na poziomie 20%. Przy czym w maju i grudniu obłożenie jest większe i stawki mogą być ustalane na wyższym poziomie. W pozostałych miesiącach warto nastawić się na wynajem długoterminowy, czyli możliwość wynajmu apartamentu na kilka tygodni, zakładając średnią stawkę za cały miesiące na poziomie ok. 700 euro / m-c. Alternatywnie jest to także doskonały moment na wykorzystanie apartamentu na własne potrzeby. Akurat w opisywanym przypadku apartament poza sezonem był udostępniany rodzinie i znajomym, natomiast w wyliczeniach uwzględnimy przypadek gdy właściciel zdecyduje się na wynajem długoterminowy. Przy założeniu przychodu na poziomie 700 euro / m-c przez okres 8 miesięcy, jesteśmy w stanie uzyskać taki przychód, rezerwując jednocześnie apartament na ok. 8 tygodni na własne potrzeby.

Rozkład obłożenia w poszczególnych miesiącach

Okres	styczeń - maj	czerwiec	lipiec, sierpień	wrzesień	październik - grudzień
Obłożenie	20%	63%	90%	63%	20%
Stawka	700 euro / miesiąc	100 euro / dzień	169 euro / dzień	100 euro / dzień	700 euro / miesiąc

 

Przychody z wynajmu turystycznego apartamentu w Hiszpanii

Okres	Sezon wysoki (lipiec, sierpień)	Sezon średni (czerwiec, wrzesień)	Poza sezonem (styczeń, luty, marzec, kwiecień, maj, październik listopad, grudzień)
Obłożenie	90% obłożenia	60% obłożenia	wynajem długoterminowy
Stawka dzienna / miesięczna	169 euro na dzień	100 euro na dzień	700 euro / miesiąc
Kalkulacja	169 euro x 62 dni x 0,9	100 euro x 60 dni x 0,6	700 euro x 8 miesięcy
Przychód	9 430,10 euro	3 600 euro	5 600 euro

 

 

Koszty związane z wynajmem turystycznym

Decydując się na przeznaczenie apartamentu w Hiszpanii na wynajem turystyczny, musimy liczyć się z kosztami rzędu:

• podatek od nieruchomości – ok. 450 euro na rok
• podatek od wynajmu – 19%
• opłaty eksploatacyjne (zużycie mediów, zakup drobnych elementów wyposażenia) – 200 euro / m-c
• koszty promocji – wszyscy Klienci pozyskiwani są za pośrednictwem platformy Airbnb, dlatego dotychczasowe rezerwacje uzyskane były bez nakładów finansowych na marketing.
• opłaty za sprzątanie – każdorazowo przy wynajmie apartamentu pobierana jest opłata za sprzątanie w wysokości 50 euro. Dlatego wydatki na sprzątanie nie zmniejszają dochodu z wynajmu.

Kalkulacja dochodów z wynajmu apartamentu

Przychód roczny – podatek od najmu 18 630,00 euro (przychód) x 19% (podatek od najmu) = 3 539,70 euro 18 630,00 euro – 3 539,70 euro = 15 090,30 euro   Przychód roczny pomniejszony o podatek od najmu, koszty eksploatacji i podatek od nieruchomości 15 090,30 euro – 450 euro (podatek) – 2400 euro (eksploatacja) = 12 240,30 euro   Miesięczny przychód 12 240,30 euro / 12 miesięcy = 1020,03 euro   Miesięczny dochód (pomniejszony o miesięczną ratę kredytu hipotecznego) 1020,03 euro – 600 euro (rata kredytu) = 420,3 euro   Rentowność zainwestowanego kapitału ROE = (420,3 euro x 12m-cy)/ 51 300 euro) x 100% = 9,82 %

 

Rentowność inwestycji

 

Rentowność zainwestowanego kapitału własnego to aż 9,82 %.

Te wyliczenia potwierdzają ogólną tendencję na rynku nieruchomości w Hiszpanii. W I kwartale 2018 r. rentowność wynajmu mieszkań w Hiszpanii doszła do niezwykle wysokiego poziomu 7,8%. Dane z rynku potwierdzają, że na lokalach można zarobić nawet 8%.
 

Przelewając posiadane środki finansowe na lokatę bankową możemy oczekiwać rentowności netto w na poziomie 1,5% 2,5% . Dużo więcej można zarobić na inwestycjach na rynku nieruchomości.  Inwestując w nieruchomość w Hiszpanii nie tylko zapewniasz sobie dochód pasywny, ale także zyskujesz darmowy apartament, w którym możesz spędzać długie tygodnie.

 

Nie uwzględniliśmy jeszcze jednego ważnego czynnika, który dodatkowo może przemawiać za inwestowaniem w nieruchomości w Hiszpanii – wzrost wartości nieruchomości w czasie. W 2017 r. hiszpański rynek nieruchomości zanotował najwyższy wzrost od dekady na poziomie 4,47% (źródło: https://www.globalpropertyguide.com/Europe/Spain/Price-History). Jeżeli tak wysoki wskaźnik utrzyma się przez kilka kolejnych lat, wówczas możemy liczyć na naprawdę bardzo duży zysk w przypadku sprzedaży nieruchomości. Dla bezpieczeństwa możemy założyć jednak niższy wzrost. Analizy cen nieruchomości pokazują, że w krajach rozwiniętych rosną one średnio na poziomie 1-2 punktu procentowego ponad inflację. Mając na uwadze dynamikę na rynku nieruchomości w Hiszpanii możemy spodziewać się bezpiecznego wzrostu wartości nieruchomości na poziomie 2,2% w skali roku. W kolejnych latach jednak prognozowana stopa wzrostu wartości nieruchomości jest dużo wyższa.

 

Tematy:

• Apartament z basenem
• Finanse