Wbrew wcześniejszym zapowiedziom 2022 rok przyniósł ogromny wzrost zakupów nieruchomości w Hiszpanii. Okazało się także, że spory udział w transakcjach należał do inwestorów z zagranicy, w tym z Polski. Wpływ na taki stan rzeczy miała niewątpliwie pandemia koronawirusa oraz napięta sytuacja militarna na wschodzie Europy. Czy ten trend utrzyma się w obliczu kryzysu ekonomicznego? Jak hiszpański rynek nieruchomości będzie wyglądał w 2023 roku? Tego dowiesz się z naszego artykułu.
Zanim przejdziemy do prognoz na najbliższe 12 miesięcy, warto przedstawić najświeższe dane z 2022 roku. W ostatnich latach hiszpański rynek nieruchomości nie tylko ustabilizował się po światowym kryzysie w 2008 roku, ale i zaczął prężnie się rozwijać m.in., dzięki obcokrajowcom chętnie lokującym swój kapitał na Półwyspie Iberyjskim. Dla przykładu – w pierwszych dwóch kwartałach 2022 roku odnotowano rekordowe ponad 40 tys. transakcji dokonanych przez cudzoziemców (pierwszy kwartał 2022 – 21 638, drugi kwartał – 24 029). W trzecim kwartale 2022 trend utrzymał się na wysokim poziomie – 15,9% operacji na hiszpańskim rynku nieruchomości przeprowadzili zagraniczni inwestorzy. Ostatnim tak dobrym okresem był rok 2018, gdy sprzedaż domów i mieszkań osiągnęła liczbę ponad 65 tys., co przełożyło się na średnią kwartalną przekraczającą 16 tys. transakcji.
Cudzoziemcy najchętniej kupują nieruchomości na południu Hiszpanii. Prym wiodą tutaj dwa wybrzeża – Costa Blanca ze względu na atrakcyjne ceny oraz Costa del Sol z bogatą ofertą nieruchomości w różnych standardach. W samym Alicante udział zagranicznych transakcji wynosi 42,2%. Dużym zainteresowaniem cieszą się także inne, hiszpańskie lokalizacje. W Santa Cruz de Tenerife 38,3% wszystkich operacji dokonali obcokrajowcy, w Balearach 34,6%, Maladze 32,8%, Las Palmas 26,6%, Gironie 26,3%.
Jak na tym tle wypadają Polacy? Powołując się na dane ekonomistów Pekao, Polacy w pierwszej połowie 2022 roku kupili 1270 domów i mieszkań w Hiszpanii, co daje rekordowe 3,1% udziału wśród wszystkich zagranicznych nabywców. Idźmy dalej – w trzecim kwartale 2022 roku domknięto o 37% więcej transakcji w porównaniu do drugiego kwartału. Natomiast liczba zakupów nieruchomości od początku roku przekroczyła 2300 i jest wyższa o 102% niż w całym 2021 roku!
Zgodnie z opiniami ekspertów, w czasie pandemii i niepewności związanej z wybuchem działań militarnych tuż za naszą wschodnią granicą, inwestorzy szukali bezpiecznej formy lokowania kapitału. Stąd taka popularność inwestycji w Hiszpanii, która jest stosunkowo tania i zlokalizowana daleko. Nie można także zapominać o doskonałych widokach i znakomitym śródziemnomorskim klimacie sprzyjającym zdrowiu i aktywnemu trybowi życia.
Polacy najczęściej kupują w Hiszpanii nieruchomości o wartości od 100 do 150 tys. euro. Z reguły wybierają dwu- i trzypokojowe mieszkania z rynku wtórnego utrzymane w dobrym stanie o wielkości 60-120 m2. Jeśli chodzi o lokalizacje popularne wśród inwestorów, największym zainteresowaniem cieszy się przede wszystkim Costa Blanca i miejscowości takie jak:
Zainteresowanie wśród inwestorów wzbudzają także droższe, bardziej luksusowe wille i domy z tarasem. Uwagę przykuwa wybrzeże Costa del Sol – m.in. okolice Marbelli (nieruchomości Marbella), Estepony (nieruchomości Estepona). Tam na rynku pierwotnym już za 250 tys. można kupić fantastyczną posiadłość z widokiem na morze. Wiele wskazuje na to, że nasze preferencje pod tym względem nie ulegną zmianie.
Wielu analityków jest zgodnych co do tego, że 2023 przyniesie niewielki wzrost cen nieruchomości, a co za tym idzie – mniejszą liczbę transakcji kupna-sprzedaży. Pojawiają się także dane mówiące tym, że nowy rok przyniesie spadek cen, co nie miało miejsca od wielu lat. Oto garść najważniejszych informacji z wypowiedzi analityków i ekspertów od rynku nieruchomości.
Ceny mieszkań i domów w Hiszpanii w 2022 roku wzrosły o 4,6% w porównaniu do 2021 roku i ten trend powinien się utrzymać. Jak podaje amerykańska agencja ratingowa S&P Global Ratings, wzrost w 2023 wyniesie 4%, w 2024 – 3,5%, natomiast w 2025 – 3,2%. Nieco inne dane przedstawia idealista.com. Największy pośrednik nieruchomości w Hiszpanii mówi o wzroście cen na poziomie zaledwie 1% w stosunku do aktualnych kwot. Podobnie twierdzą analitycy z BBVA, czyli drugiego co do wielkości banku w Hiszpanii (Banco Bilbao Vizcaya Argentaria), którzy zapowiadają, że wzrost cen mieszkań będzie minimalny, co przełoży się na nieznaczny spadek transakcji. Z kolei Bankinter – hiszpańska firma świadcząca usługi finansowe – podała informację, że ceny mieszkań spadną o 3% w 2023 i będą spadać w kolejnych latach.
To jak kształtują się ceny na hiszpańskim rynku nieruchomości, ma związek z aktualną sytuacją polityczno-ekonomiczną. Po pierwsze duża liczba krajów (w tym Hiszpania) zmaga się z inflacją, która wpłynęła na podwyżkę stóp procentowych. Rosnące oprocentowanie spowodowało zaostrzenie warunków udzielenia kredytu hipotecznego, co może dla niektórych oznaczać konieczność odłożenia swoich planów inwestycyjnych na przyszłość. Po drugie spowolnienie wzrostu cen skłoni wielu właścicieli mieszkań do wstrzymania się z decyzją o sprzedaży nieruchomości. Tym samym na rynku wtórnym może być dostępna mniejsza liczba ofert.
Specjaliści wspominają także o tym, że liczba nowych inwestycji mieszkaniowych nadal nie będzie w pełni pokrywać popytu na takie nieruchomości. Dodatkowo na ceny nowych nieruchomości wpłynie wzrost cen materiałów budowlanych. Przeczytaj więcej o nieruchomościach deweloperskich w Hiszpanii.
Czy w takim razie 2023 rok będzie niekorzystnym czasem na inwestycję? Wprost przeciwnie. W obliczu powolnego wzrostu cen i niepewnego jutra to wciąż najbezpieczniejsza forma lokowania kapitału. Pamiętajmy, że ceny mieszkań w Polsce rosną znacznie szybciej niż w Hiszpanii, co również sprzyja zainteresowaniu ze strony potencjalnych nabywców.
Osoby planujące zakup nieruchomości na wynajem w Hiszpanii, nadal mogą liczyć na opłacalność takiej inwestycji. Rynkowe dane na ten temat są optymistyczne. Jak podaje statista.com, tak prezentował się wskaźnik zwrotu z inwestycji w nieruchomości na wynajem w latach 2017-2020:
Obecnie nie ma jeszcze danych z roku 2022, ale można przypuszczać, że ten pozytywny trend się utrzyma.
Potencjalny spadek transakcji w 2023 roku nie musi jednak oznaczać znaczącego pogorszenia sytuacji na hiszpańskim rynku nieruchomości (firma Redpiso mówi nawet o 20-30% spadku transakcji). Wystarczy przytoczyć fakt, że w pierwszej połowie 2022 roku sprzedano ogółem 328 208 nieruchomości, co okazało się najlepszym wynikiem od czasu wcześniej wspomnianego kryzysu z 2008 roku. Nawet jeśli prognozy mówią o mniejszej liczbie sprzedaży nieruchomości w nadchodzącym roku, to i tak może być wyższa niż w latach 2019-20. Pamiętajmy, że przewidywania na 2022 rok również wskazywały na spowolnienie, a okazało się, że hiszpański rynek nieruchomości doświadczył najlepszych 12 miesięcy od wielu lat.
