Hiszpania cieszy się dużym zainteresowaniem wśród turystów, przyciąga tłumy zwiedzających dzięki swojej bogatej kulturze, architekturze, kuchni oraz sprzyjającemu klimatowi. Ta część Europy cieszy się również popularnością dzięki niezwykle zachęcającym cenom nieruchomości. Jednak warto dogłębnie poznać najważniejsze kwestie związane z zakupem nieruchomości przed przystąpieniem do poszukiwań swojej wymarzonej posiadłości.
Czym tak naprawdę jest hiszpańska umowa przedwstępna? Umowę taką zawiązuje się pomiędzy potencjalnym kupcem nieruchomości, a jej sprzedawcą/pośrednikiem. Strony te w przyszłości zobowiązują się do zawarcia umowy „właściwej”, zwanej umową przyrzeczoną. Kupiec dokonuje w ten sposób pewnego rodzaju rezerwacji, co wiąże się także z wpłaceniem określonej sumy – zadatku. Nie jest to jednak umowa zawierana przed notariuszem, dlatego warto zwrócić szczególną uwagę na to czy jest poprawnie sporządzona, ponieważ wielokrotnie zdarza się, że podpisywany później akt notarialny jest jej wierną kopią. Warto również pamiętać o tym, że umowa przedwstępna jest zawiązywana przy zakupie wszystkich nieruchomości, również takich jak garaże czy miejsca parkingowe, nie dotyczy ona tylko mieszkań i domów. Jeśli chodzi o wysokość takiego zadatku to zwyczajowo powinien on wynosi około 10% wartości nieruchomości. Kupujący może również chcieć się zabezpieczyć na wypadek rezygnacji z zakupu, wtedy negocjuje się niższą stawkę. Oczywiście na jego ostateczną wersję musi się zgodzić każda ze stron. W kwestii terminu podpisania umowy przedwstępnej zazwyczaj zostaje ona zawarta na okres 1-2 miesięcy. Spokojnie jest to czas wystarczający na dopełnienie wszelkich formalności związanych z zakupem nieruchomości, również z kredytem hipotecznym.
1) Arras confirmatorias – kwota, którą wpłaca się, aby potwierdzić chęć nabycia danej nieruchomości – zawarcia umowy sprzedaży. Wpłacona suma wchodzi w poczet całkowitej ceny sprzedaży. Pomimo tego, że potwierdza chęć sfinalizowania umowy, nie stanowi jej zabezpieczenia. W przypadku odstąpienia od niej kwota podlega całkowitemu zwrotowi.
2) Arras penales – ma na celu zagwarantowanie wywiązania się z zawartej umowy. Jest formą umownego odszkodowania, kary w konkretnej wysokości. W przypadku odstąpienia lub niewykonania zobowiązania ma na celu pokryć wynikłe z tej racji szkody.
3) Arras penitenciales – zadatek pełni formę zabezpieczenia wykonania umowy, ma na celu ochronę interesów obu jej stron. W przypadku odstąpienia od umowy przyrzeczonej przez jedną z nich dochodzi do jego zwrotu. Jeżeli stroną odstępującą jest kupujący, traci on wówczas wpłacony zadatek. Jeśli zaś odstępuje sprzedający – ma on obowiązek zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Stanowi o tym artykuł 1454 hiszpańskiego Kodeksu cywilnego (Código Civil). Ważne, aby charakter zadatku został wyraźnie określony w umowie.
W momencie spisywania umowy przedwstępnej, należy zwrócić szczególną uwagę na rodzaj umowy jaką chce się podpisać. Samo powołanie się na art. 1454 hiszpańskiego Kodeksu cywilnego (Código Civil) będzie niewystarczające, jeżeli nie użyjemy konkretnego określenia np. arras penitenciales, inaczej może być to interpretowane jako zaliczka, która nie podlega zwrotowi.
Poza podstawowymi elementami umowy sprzedaży, powinny zostać zawarte także poniższe szczegółowe wytyczne: dokładne określenie nieruchomości, ustalenie jej ceny, dane osobowe wszystkich właścicieli oraz termin, jaki przysługuje stronom na zawarcie umowy sprzedaży.
Interesuje Cię zakup nieruchomości w Hiszpanii? Przeczytaj nasz artykuł Jak wybrać najlepszą agencję nieruchomości oraz sprawdź aktualne oferty nieruchomości w Hiszpanii!
