Umowa najmu nieruchomości w Hiszpanii - na co uważać, co powinno się w niej znaleźć?

Wynajem nieruchomości w Hiszpanii wiąże się z obowiązkiem przestrzegania pewnych zasad. Umowa najmu w Hiszpanii obejmuje zobowiązania po stronie najemcy i wynajmującego. W tym artykule podpowiadamy, na co zwrócić uwagę, przygotowując stosowne dokumenty, będąc właścicielem lokalu i wskazujemy, które elementy umowy są istotne dla lokatora.

 

Wynajmowanie nieruchomości w Hiszpanii - zadbaj o bezpieczną umowę

Hiszpania to kraj, w którym rynek nieruchomości na wynajem jest bardzo rozwinięty. Mieszkania, apartamentu lub domu do wynajęcia poszukują zarówno lokalni mieszkańcy, jak i licznie odwiedzający ten kraj turyści.

 

Właśnie dlatego zakup nieruchomości w Hiszpanii na wynajem często okazuje się bardzo trafnym posunięciem. Udostępnienie lokalu osobom trzecim to szansa na szybki i wysoki (w przypadku wynajmu krótkoterminowego) lub długoterminowy i pewny zarobek inwestora (wynajem na stałe).

 

Wynajmując nieruchomość w Hiszpanii, warto poznać najważniejsze zasady, które zagwarantują bezpieczeństwo całego procesu. Dobrze skonstruowana umowa to najlepsze zabezpieczenie zarówno dla najemcy, jak i wynajmującego. W dalszej części artykułu znajdziesz najważniejsze informacje dotyczące:

  • obowiązkowego minimalnego pobytu w nieruchomości,
  • praw i obowiązków najemcy i wynajmującego,
  • typowych okresów trwania umów długoterminowych,
  • cichych przedłużeń umów o wynajem,
  • depozytów,
  • form rozwiązywania umów długoterminowego najmu,
  • najważniejszych zasad wynajmu krótkoterminowego/wakacyjnego,
  • największych błędów popełnianych przy podpisywaniu umów na wynajem w Hiszpanii.

 

Para podpisująca umowę wynajmu nieruchomości
Odpowiednio przygotowana umowa jest zabezpieczeniem zarówno dla właściciela lokalu, jak i wynajmującego

 

Czym jest minimalny obowiązkowy pobyt w Hiszpanii?

Warto wiedzieć, że w Hiszpanii umowy najmu obligują do tak zwanego minimalnego obowiązkowego pobytu. Zakłada on, że lokator musi dotrzymywać umowy i opłacać ustalony czynsz przez co najmniej 6 miesięcy. Data ta liczona jest od dnia wejścia w życie dokumentu. Zazwyczaj jest to dzień podpisania umowy.

 

Co w sytuacji kiedy, najemca z jakichś powodów zechce opuścić miejsce zamieszkania wcześniej? Taka sytuacja uznawana jest za naruszenie umowy i grozi karą. Wówczas właściciel ma prawo żądać od użytkownika mieszkania lub domu, uregulowania zapłaty czynszu za pozostałe miesiące.

 

Wraz z powracającymi restrykcjami związanymi z pandemią koronawirusa, do umów zaczęto dołączać klauzule chroniące najemców przed nieprzyjemnymi konsekwencjami lockdownu. Bezkonfliktowe opuszczenie mieszkania zazwyczaj respektowane jest w sytuacji utraty pracy. Niektórzy właściciele, chcąc zachęcić do wynajmu, proponują nawet zapis, który gwarantuje zmniejszenie czynszu w przypadku powrotu największych obostrzeń związanych z pandemią. W niektórych przypadkach godzą się nawet na czasowe zawieszenie opłat.

 

Umowa długoterminowego najmu w Hiszpanii – okresy trwania

Wynajem długoterminowy w Hiszpanii regulują nowe przepisy obowiązujące od 6 marca 2019 roku. Zatwierdzone dekretem królewskim przez rząd, określają między innymi okresy najmu długoterminowego dla poszczególnych grup właścicieli oraz zasady związane z wypowiedzeniem umowy przez obie strony.

 

Obecnie umowa długoterminowa najmu w Hiszpanii obejmuje:

  • 5-letni okres + 3-letnią cichą odnowę – właściciele fizyczni,
  • 7-letni okres + 3-letnią cichą odnowę – właściciele prawni.

Z reguły umowy najmu obowiązują przez 12 miesięcy i corocznie są odnawiane. Zgodnie z powyższym długoterminowe umowy (podpisane na więcej niż rok) dają najmującemu prawo do odnowienia umowy przez 5 lub 7 lat.

 

Najlepszą formą umowy jest umowa pisemna. Szczególnie ważna może okazać się, jeśli któraś ze stron nie mówi płynnie po hiszpańsku. Umowę pisemną łatwiej jest egzekwować. Zawiera jasno określone zasady „współpracy” wynajmującego z najemcą. Gwarantuje terminowe opłacanie należności, a w przypadku zaległości z tego tytułu, pozwala na szybsze wyegzekwowania praw i określa wysokość depozytu.

 

Cicha odnowa - czym jest i jakie ma skutki?

Wielu wynajmujących twierdzi, że umowa długoterminowa w Hiszpanii kończy się z dniem jej zakończenia. Nic bardziej mylnego. Prawo hiszpańskie zakłada, że niewypowiedzenie dokumentu skutkuje tzw. cichym odnowieniem. Chcąc uniknąć automatycznego przedłużenia umowy z lokatorem, należy złożyć formalne wypowiedzenie dostarczone za pomocą przesyłki poleconej. Dla umów podpisanych 6 marca 2019 i później okresy wypowiedzenia obejmują:

  • 2 miesiące – gdy wynajmujący jest osobą fizyczną,
  • 4 miesiące – gdy wynajmujący jest osobą prawną (firma).

 

Kobiety zawierające umowę najmu nieruchomości
Przed podpisaniem umowy najmu, dokładnie przeczytaj dokument, aby być świadomym zawartych w nich terminów i klauzul

 

Depozyt w umowie długoterminowego najmu w Hiszpanii

Depozyt (hiszp. fianza) to swoiste zabezpieczenie dla właściciela lokalu. Chroni wynajmującego przed skutkami niewywiązywania się z ustalonych obowiązków przez najemcę. Stanowi też formę zabezpieczenia przed stratami poniesionymi z tytułu niewłaściwego użytkowania nieruchomości. Rozróżnia się dwa podstawowe rodzaje depozytu:

  • depozyt ustawowy,
  • depozyt umowny.

Depozyt ustawowy jest obligatoryjny, reguluje go ustawa najmu miejskiego (Ley de Arrendamientos Urbanos). W przypadku nieruchomości mieszkaniowych wynosi on równowartość jednomiesięcznego czynszu. Prawo gwarantuje, że kwota czynszu w umowie długoterminowej nie może być zmieniona w ciągu kolejnych 5 lub 7 lat od rozpoczęcia trwania umowy.

 

Termin zapłaty depozytu ustalany jest przez Wspólnoty Autonomiczne, więc może różnić się w zależności od regionu Hiszpanii, w którym wynajmujemy nieruchomość. Ustawa krajowa nie określa natomiast jasno w jakim terminie od opuszczenia mieszkania lub domu, depozyt ma być oddany. W zwyczaju jest zwrócenie należności w ciągu miesiąca. Przekroczenie tego terminu skutkuje naliczeniem odsetek.

 

Z kolei depozyt umowny zawarty w umowie jest dodatkową formą zabezpieczenia. Nie zwalnia z obowiązku opłaty depozytu ustawowego. Właściciel nie ma obowiązku przekazania depozytu umownego na rzecz Wspólnoty Autonomicznej. W ramach tej gwarancji właściciel może poprosić o wpłatę wielokrotności czynszu, uzyskanie gwarancji bankowej lub dostarczenie pisemnej gwarancji od pracodawcy.

 

Gwarancja bankowa stanowi alternatywny depozyt uruchamiany w sytuacji, gdy najemca nie jest w stanie opłacić czynszu. Wspomniane regulacje prawne określają jasno, że w przypadku właścicieli prawnych wymagane przez nich gwarancje bankowe nie mogą być wyższe niż dwumiesięczny depozyt. Nie zanotowano zmian w przypadku właścicieli fizycznych – w dalszym ciągu mogą oni żądać dodatkowych gwarancji przewyższających 2-miesięczny depozyt.

 

Na podobnej zasadzie, co gwarancja bankowa, funkcjonuje zaświadczenie od pracodawcy. Ten w momencie zaprzestania dokonywania opłat przez najemcę, zobowiązany jest do stosownych regulacji finansowych. Depozyty najczęściej przechowywane są przez stronę trzecią, występującą w razie konfliktu w pozycji mediatora.

 

WAŻNE! Jeśli najmujący nie ureguluje czynszu do siódmego dnia miesiąca, wynajmujący ma prawo wyegzekwować należności w postępowaniu sądowym. W przypadku zaległości mniejszych niż 2000 euro właściciel może ubiegać się o toczenie postępowania bez konieczności udziału adwokata.

 

Jak rozwiązać umowę długoterminową najmu nieruchomości w Hiszpanii?

Zgodnie z hiszpańskim prawem po okresie pół roku lokator może rozwiązać umowę poprzez złożenie stosownego wypowiedzenia. Tu najważniejszy jest termin dostarczenia pisma do właściciela. Zachowany odpowiedni czas, chroni dzierżawcę przed samoczynnym przedłużeniem umowy na kolejny okres. Dokument najlepiej sporządzić w formie pisemnej w następującym terminie:

  • umowa zawarta przed 6 marca 2019 – 30 dni przed datą zakończenia umowy,
  • umowa zawarta 6 marca 2019 i później – 30 dni przed ustaloną datą w umowie, z zachowaniem poniższych zasad.

Przykładowo, jeśli umowa długoterminowa zawarta na czas 02.01.2019-02.01.2020 ma być rozwiązana, wówczas dzierżawca powinien dostarczyć wynajmującemu stosowne pismo nie później niż 02.12.2019. Dzięki temu lokator unika automatycznego odnowienia o kolejny rok.

 

W przypadku umów obejmujących coroczne przedłużenia również należy zachować odpowiedni okres wypowiedzenia. Tu ważnym jest, kto wręcza wypowiedzenie. Najemca musi zachować 2-miesięczny czas rozwiązania umowy, a wynajmujący ma prawo do zachowania 4-miesięcznego okresu. W przypadku, gdy żadna ze stron nie złoży odpowiedniego dokumentu w danym czasie, następuje wywołanie cichego odnowienia na kolejne 3 lata.

 

Zawarta w umowie na długoterminowy najem nieruchomości klauzula odstąpienia, daje prawo właścicielowi do wcześniejszego odstąpienia od umowy w przypadku, gdy mieszkanie lub dom miałyby być użytkowane przez niego osobiście, lub do użytku rodzinnego.

 

Widok na Alicante ze wzgórza Santa Barbara
Hiszpania to popularne miejsce na krótkoterminowy wynajem domów, mieszkań i apartamentów

 

Krótkoterminowy wynajem domu lub mieszkania w Hiszpanii - główne zasady

Decydując się na wynajem wakacyjny lub krótkoterminowy, należy pamiętać o konieczności uzyskania licencji. Dom, apartament lub mieszkanie muszą być zarejestrowane w odpowiedniej instytucji jako miejsce, przeznaczone do wynajmu osobom trzecim. Proces, który musisz przejść i wymogi, jakie należy spełnić, aby uzyskać pozwolenie na wynajem lokalu, opisaliśmy w artykule Licencja na wynajem turystyczny domu w Hiszpanii.

 

Po uzyskaniu odpowiedniego numeru identyfikującego lokal (indywidualny numer licencji), kodu lokalizacji i przypisaniu nieruchomości do danej kategorii, właściciel może wystawić ogłoszenie lub zarejestrować nieruchomość w serwisie rezerwacyjnym.

 

Dokumenty i wytyczne związane z wynajmem krótkoterminowym są ustanawiane dla każdego z 17 autonomicznych regionów tego kraju.

 

Warto wspomnieć, że w wielu rejonach wynajem wakacyjny jest zakazany lub znacząco ograniczony. Obecnie obowiązujące prawo, przewidujące opcję przegłosowania przez Wspólnotę Właścicieli większością zwykłą 3/5, możliwości zakazu najmu wakacyjnego w danym comunidad. Ponadto umożliwia ustanowienie zwiększenia kwoty wpłacanej do budżetu Wspólnoty przez właścicieli wykorzystujących swoje nieruchomości na wynajem wakacyjny.

 

Jakich błędów nie popełniać przy wynajmowaniu nieruchomości?

Każda transakcja wiążąca się z podnajmowaniem lokum osobom trzecim powinna być zabezpieczona odpowiednią umową. Warto zatem wiedzieć, jakie zapisy lub postępowanie są niedopuszczalne oraz czego unikać w przypadku wynajmu nieruchomości w Hiszpanii. Wszystkie niezbędne informacje znajdziesz poniżej. 

  1. Umowa w formie ustnej – często wydaje nam się, że umowa najmu ustanowiona w formie ustnej należycie nas zabezpiecza. Szczególnie jeśli zawieramy ją z osobami lub podmiotami dobrze nam znanymi. To błąd! Mimo że umowy ustne są równie ważne prawnie w Hiszpanii, jak pisemne, to te drugie stanowią najpewniejszy rodzaj umów na wynajem. Dokument ustanowiony na papierze pozwala na precyzyjne określenie zasad. Co ważne, forma pisemna umożliwia w przypadku sporu szybkie wyegzekwowanie praw – zarówno przez lokatorów, jak i właściciela.
  2. Możliwość opuszczenia nieruchomości w każdej chwili – zgodnie z hiszpańskim prawem regulującym wynajem długoterminowy, najemca jest zobowiązany do przestrzegania minimalnego obowiązkowego pobytu. Zaniechanie tej zasady skutkuje karą i koniecznością regulacji zaległego czynszu przez podnajmującego.
  3. Opcja wypowiedzenia umowy przed ustalonym okresem – właściciel nie ma prawa wypowiedzieć umowy wcześniej niż przed ustalonym w terminie, chyba że w dokumencie widnieje klauzula odstąpienia.
  4. Prawo do rutynowej kontroli nieruchomości przez właściciela – wynajmujący nie może w dowolny momencie wchodzić do nieruchomości, którą udostępnia. Pozwolenia na odwiedziny najemca może udzielić wyłącznie na piśmie.
  5. Umowa zawierana na 11 miesięcy jest uznawana za formę wynajmu krótkoterminowego – o tym, czy najem jest kwalifikowany jako krótko- lub długoterminowy nie decyduje data zawarcia, a forma wynajmu. Jeśli najemca wykorzystuje nieruchomość w celach stałego zamieszkania, umowa uznawana jest za długoterminową.
  6. Wyłączenie mediów i inne formy egzekwowania zaległości – właściciele, których najemcy zalegają z opłatami, kuszeni są różnymi formami „przymusu”. Wyłączenie mediów w lokalu, swobodne wtargnięcie czy też zmiana zamków uznawane są za nielegalne i sankcjonują pozwem do sądu, a w rezultacie surową karą.
  7. Zmuszenie do opuszczenia nieruchomości w przypadku sprzedaży – zgodnie z prawem obowiązującym w Hiszpanii od 2019 roku, najemca długoterminowy nie ma obowiązku opuszczania nieruchomości nawet w sytuacji, gdy ta zostaje odsprzedana innemu podmiotowi.
  8. Klauzula stwierdzająca idealny stan techniczny nieruchomości – taki zapis stwarza ryzyko obarczenia najemcy szkodą, nawet jeśli urządzenia były niesprawne już przed podpisaniem umowy.
  9. Depozyt obejmujący trzymiesięczny czynsz – w całej Hiszpanii obowiązuje zapis zabraniający ustalania większej kaucji niż w formie jednomiesięcznej opłaty za czynsz (dot. umów długoterminowych).

 

Zakup nieruchomości na wynajem z tripinvest

Chcesz zainwestować w Hiszpanii w celach zarobkowych? Szukasz nieruchomości na wynajem, która ma szansę przynieść ci zysk? Skontaktuj się z nami i opisz swoje preferencje względem lokalu – jego lokalizację, metraż, przeznaczenie i założony budżet. Nasi specjaliści znajdą dla ciebie oferty dopasowane do twoich potrzeb i przeprowadzą cię krok po kroku przez cały proces zakupu nieruchomości w Hiszpanii. Zapraszamy do współpracy!

 

Używamy plików cookies aby ułatwić Ci korzystanie z naszych stron www, do celów statystycznych oraz reklamowych. Jeśli nie blokujesz tych plików, to zgadzasz się na ich użycie oraz zapisanie w pamięci Twojego urządzenia. Pamiętaj, że możesz samodzielnie zmienić ustawienia przeglądarki tak, aby zablokować zapisywanie plików cookies. Więcej informacji znajdziesz w naszej polityce prywatności.
facebook profile instagram contact us