Co musisz sprawdzić przed zakupem domu w Hiszpanii? Checklista kupującego

Hiszpania to niewątpliwie jeden z tych krajów, w którym można zakochać się od pierwszej wizyty. Skąpany w słońcu region często znajduje się wysoko na listach najlepszych europejskich miejsc do zamieszkania. Szczególnie przyjazny emigrantom, stwarza im doskonałe warunki do życia i pracy. Jeśli i ty jesteś w gronie szczęśliwców planujących kupić nieruchomość w Hiszpanii, przeczytaj nasz poradnik. Dowiedz się, co koniecznie trzeba sprawdzić przed podpisaniem umowy.

 

Jak bezpiecznie kupić dom w Hiszpanii?

Zakup nieruchomości do zamieszkania to dla wielu z nas jedna z najważniejszych życiowych inwestycji. Szczególnie poważna, jeśli wiąże się z przeprowadzką do obcego kraju.

 

Kiedy od wielu miesięcy szukasz wymarzonej nieruchomości w Hiszpanii i w końcu trafiłeś na idealną ofertę spełniającą wszystkie twoje oczekiwania, to wydaje się, że wymarzony domek nad morzem jest już w zasięgu ręki, ale… Czy aby na pewno sprawdziłeś wszystko dokładnie?

 

Właśnie teraz, czyli przed sfinalizowaniem transakcji, warto sprawdzić, czy zakup wyśnionej nieruchomości nie przysporzy nam nieoczekiwanych problemów. Poniżej przedstawiamy najważniejsze elementy, na które powinieneś zwrócić uwagę podczas kupna domu z rynku wtórnego i pierwotnego w Hiszpanii.

 

Kupuję dom w Hiszpanii - czy potrzebuję prawnika?

Wiele osób zamierzających nabyć nieruchomość za granicą, rezygnuje z wynajęcia prawnika. Wprawdzie w Hiszpanii podczas kupna domu nie jesteśmy zobligowani do wyznaczania takiej osoby, jednak z kilku powodów warto zadbać o należytą obsługę prawną. Tu warto zaznaczyć, że dla własnego bezpieczeństwa i z rozsądku, nie należy przyjmować prawników sugerowanych przez sprzedającego. Niezależnie czy jest to osoba prywatna, deweloper czy agent. Szczególnie należy zachować czujność w sytuacjach, gdy obsługa prawna proponowana przez sprzedającego jest ściśle z nim związana – np. prawnik współpracujący wewnętrznie z daną agencją.

 

Pamiętajmy, że ani bank, ani notariusz nie dają żadnej ochrony prawnej w zakresie kupna nieruchomości. Sprawowanie kontroli prawnej w celu ochrony interesów kupującego należy wyłącznie do prawnika. Tu trzeba wspomnieć o tym, że opłaty prawnicze poniesione w procesie zakupu (odpowiednio udokumentowane np. fakturą) można wykorzystać podczas… sprzedaży nieruchomości. Konkretnie chodzi o zmniejszenie kosztów podatkowych związanych ze zbyciem posiadłości.

 

Pomocne w bezpiecznym zakupie nieruchomości mogą okazać się także sprawdzone agencje specjalizujące się w pośrednictwie kupna. Przeprowadzają one nabywców przez każdy etap inwestycji i pomagają w finalizacji transakcji. Podpowiadają, co należy sprawdzić oraz jakich dokumentów wymagać od hiszpańskiego właściciela. A wszystko to w języku polskim. Jeśli szukasz takiego wsparcia i chcesz zyskać pewność bezpieczeństwa inwestycji, serdecznie zapraszamy do kontaktu z naszymi agentami!

 

Model domu jednorodzinnego na stole
Wsparcie profesjonalisty podczas zakupu nieruchomości za granicą może okazać się nieocenione

 

Tu warto zaznaczyć, że decydując się na współpracę z polskim agentem, w pierwszej kolejności należy zwrócić się właśnie do niego, a nie do jego zagranicznego odpowiednika. W przypadku gdy wcześniej zarejestrujesz się jako klient w agencji hiszpańskiej, a dopiero później zwrócisz się o pomoc do polskiego biura, najprawdopodobniej zostaniesz obarczony dodatkowymi kosztami obsługi.

 

Pamiętajmy jednak, że nawet współpraca z najlepszymi specjalistami w branży nie zastąpi wiedzy i doświadczenia profesjonalnego prawnika.

 

Kupno nieruchomości w Hiszpanii bezpośrednio od właściciela – na co zwrócić uwagę?

Nabywając nieruchomość od osoby fizycznej (a nie od firmy czy agencji), należy dokładnie sprawdzić wiele składowych. Przeoczenie któregoś z elementów może bowiem skutkować problemami w przyszłości.  Decydując się na zakup na rynku wtórnym, koniecznie trzeba sprawdzić:

  • akt własności sprzedającego,
  • pozwolenie na użytkowanie,
  • rejestrację pod konkretnym nazwiskiem,
  • wypis z rejestru nieruchomości,
  • klasyfikację prawną nieruchomości,
  • zaległości z tytułu opłat, podatków lokalnych i innych należności,
  • potencjalne obciążenie nieruchomości,
  • kwestie najemców i dzierżawy osobom trzecim,
  • pełnomocnictwo dot. pośrednictwa sprzedaży (jeśli osoba sprzedająca nieruchomość nie jest zarejestrowana jako właściciel danej nieruchomości).

Chcąc mieć pewność, że zakup nieruchomości jest bezpieczny, bezwzględnie należy sprawdzić akt własności sprzedającego – wystarczy uzyskanie kopii odpowiedniego dokumentu. Dodatkowo, jeśli to możliwe należy poprosić właściciela o kopię pozwolenia na użytkowanie. Tego typu dokument jest niezbędny w przypadku planowanego wynajmu wakacyjnego oraz przy udzielaniu pożyczek na zakup nieruchomości. Warto, też sprawdzić, czy sprzedający jest na pewno obecnie zarejestrowanym właścicielem. Jeśli nie, należy poprosić go o stosowne pełnomocnictwo w zakresie pośrednictwa sprzedaży.

 

Bardzo ważny jest też aktualny wypis z rejestru nieruchomości – możesz poprosić o taki dokument sprzedającego lub zdobyć go samemu. Kupując nieruchomość do zamieszkania, warto sprawdzić również jego klasyfikację prawną. Takie rozeznanie pozwoli uchronić się przed kupnem nieruchomości o charakterze innym niż mieszkalnym, czyli np. komercyjnym.

 

Oczywiście trzeba również skontrolować aktualny stan nieruchomości. Tu szczególną uwagę trzeba poświęcić informacji, czy obecnie nie jest ona dzierżawiona osobom trzecim. Jeśli nieruchomość należy do Wspólnoty Właścicieli, lepiej dowiedzieć się zawczasu, czy nie ma zaległości z tytułu opłat względem niej. Kupujący bowiem w chwili nabycia staje się odpowiedzialny nie tylko za regulację w bieżącym roku, ale także w trzech poprzednich latach. Podobnie sytuacja ma się w kwestii zaległości z tytułu podatków lokalnych, w tym opłat typu IBI oraz Basura Tax.

 

Dowiedz się również, czy nieruchomość nie jest obciążona dodatkowymi zależnościami np. kredytem hipotecznym. Skontroluj, czy aby na pewno konkretnie ta nieruchomość nie ma żadnych innych zaległości z opłatami. Tu warto dowiedzieć się, czy dom lub mieszkanie wolne jest od zastawów, czyli na przykład prawa do postawienia studni, prawa do budowy drogi itp.

 

Kobieta i mężczyzna przeglądający laptopa w otoczeniu spakowanych pudeł
Dokładne sprawdzenie poszczególnych kwestii formalnych przed zakupem nieruchomości zwiększy bezpieczeństwo inwestycji

 

Sprawdź też koniecznie, czy nieruchomość nie posiada najemców. Obecnie obowiązujące hiszpańskie prawo najmu daje możliwość najemcom do przebywania na posesji nawet przez 10 lat (dot. najmu od właścicieli prawnych) również po dokonaniu sprzedaży! A kiedy planujesz wynajmować w przyszłości posiadłość osobom trzecim, koniecznie potwierdź czy wspólnota, do której należy nieruchomość, nie zakazała lub nie ograniczyła możliwości najmu krótkoterminowego. Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o wynajmie nieruchomości w Hiszpanii, zachęcamy do przeczytania naszych artykułów:

 

Zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym w Hiszpanii – co należy sprawdzić?

Niektórzy inwestorzy, zamiast kupować nieruchomości na rynku wtórnym, decydują się na inwestycję w całkiem nowe posiadłości. Wówczas bardzo często na wymarzony dom lub mieszkanie przychodzi poczekać nieco dłużej (w przypadku, gdy budowa nadal trwa). Gdy zdecydowałeś się na zakup nieruchomości z rynku pierwotnego, przed podpisaniem umowy sprawdź:

  • rejestrację pod konkretną nazwą dewelopera,
  • licencję na budowę,
  • polisę ubezpieczeniową lub gwarancję bankową dla własnych płatności początkowych i etapowych,
  • pozwolenie na użytkowanie,
  • rejestrację w spisie nieruchomości na własne nazwisko (po zakończeniu prac budowlanych),
  • kwotę podatku VAT do zapłaty (po przejęciu nieruchomości).

Kupując nieruchomość od firmy deweloperskiej, w pierwszej kolejności dowiedz się, czy działka, na której ma być postawiona posiadłość, na pewno zarejestrowana jest pod nazwą tego dewelopera. Obowiązkowo poproś o kopię licencji deweloperskiej na budowę. Każdą dokonaną płatność etapową, w tym początkowy depozyt zapłacony agentowi lub deweloperowi, zabezpiecz odpowiednimi dokumentami. Poproś o polisę ubezpieczeniową lub gwarancję bankową z tego tytułu. To najlepsza forma zabezpieczenia przed nieplanowanymi opóźnieniami w budowie lub niemożnością jej zakończenia.

 

W przypadku, gdy prace budowlane są zakończone, masz prawo wymagać przedstawienia pozwolenia na użytkowanie i stworzenia jego kopii na własny użytek. Przed dokonaniem ostatecznej płatności warto upewnić się, że dom lub mieszkanie wykończone są zgodnie z wymaganą specyfikacją.

 

Po uregulowaniu końcowych formalności sprawdź osobiście, czy dana nieruchomość zarejestrowana jest w spisie nieruchomości na twoje nazwisko. W przypadku gdy nie jesteś hiszpańskim rezydentem, upewnij się, jaką kwotę podatku VAT musisz uiścić w związku z nabyciem nieruchomości. Chcąc uniknąć nieterminowej zapłaty obowiązkowych należności (w tym Basura Tax i IBI), ustaw w banku zlecenie stałe według lokalnych stawek.

 

Wszystko sprawdzone? Teraz nie pozostaje już nic innego, jak cieszyć się swoim nowym, wymarzonym domem w Hiszpanii!